Inversiones inmobiliarias

¿Qué tipo de inmuebles adquirimos?

Proceso de las inversiones inmobiliarias

El éxito de una inversión inmobiliaria depende de tres factores; el potencial del inmueble, el análisis del mercado en el momento de su adquisición y la estrategia empleada.

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¿Qué son las inversiones inmobiliarias y cómo funcionan?

Aunque la vivienda es la opción favorita de compra-venta de la mayoría de ciudadanos de nuestro país y a priori se perfila como la única opción inmobiliaria que funciona a medio-largo plazo, la verdad es que a nivel inmobiliario disponemos de varias opciones que van mucho más allá de las viviendas, casas y pisos. Además, a diferencia de las viviendas propiamente dichas, existen inversiones que ofrecen rentabilidades mucho más elevadas que las que se pueden obtener de media en el mercado inmobiliario convencional.

Ventajas de las inversiones inmobiliarias

Las inversiones inmobiliarias son una de las inversiones más seguras a medio y largo plazo, ya que se trata de bienes raíces de primera necesidad: la población necesita casas donde vivir y las empresas y comercios necesitan lugares donde desarrollar su actividad. El sector inmobiliario resulta atractivo para el inversor por varias razones de peso. Vamos a ver cuáles son estas razones.

Previsión de crecimiento poblacional

Con el aumento poblacional que se espera a lo largo de las siguientes décadas (llegando a los 10.000 millones de habitantes en el mundo sobre el año 2050), está claro que los bienes inmobiliarios seguirán siendo un activo atractivo y rentable en el que invertir. Los pronósticos apuntan también a una cada vez mayor concentración de la población alrededor de las zonas urbanas, tanto a nivel residencial como industrial y de servicios, por lo que cualquier zona urbana de cualquier país que ofrezca un marco normativo seguro, un desarrollo sostenido y equilibrado durante las décadas anteriores y una estabilidad política a largo plazo, es un buen mercado en el que invertir a nivel inmobiliario.

Las inversiones inmobiliarias están sujetas a cambios estructurales

De igual forma a como ocurre con muchos otros sectores, el sector inmobiliario también está sujeto a la inflación, las crisis y las burbujas especulativas. Sin embargo las inversiones inmobiliarias cuentan con la ventaja de ser una de las inversiones más seguras y estables a medio y largo plazo que existen: al ser un bien considerado de primera necesidad se encuentra mucho menos sujeto a cambios normativos, avances tecnológicos y cambios de hábitos o modas.

Ventajas fiscales de las inversiones inmobiliarias

Las inversiones inmobiliarias también se ven beneficiadas por una estructura fiscal algo más laxa y flexible respecto a otros sectores. Para empezar la compraventa de vivienda está gravada con el tipo de IVA reducido del 10%, pero es que además se pueden deducir del IRPF los gastos destinados al mantenimiento de la vivienda o en el caso de realizar obras de mejora en el caso de tratarse de vivienda habitual (deducción por inversión en vivienda habitual). Otro ejemplo: comprar un piso a través de la SAREB (la sociedad creada para gestionar el exceso de propiedades inmobiliarias que tenían varios bancos después de la crisis de 2008) cuenta con varias ventajas como el hecho de no tener que pagar el impuesto sobre actos jurídicos documentados y poder financiar la compra de la vivienda por el 100% de su valor (los bancos normalmente financian la compra de vivienda como máximo por el 80% de su valor).

Las ventajas fiscales de las inversiones inmobiliarias a través de una sociedad de inversión

También podemos invertir en el sector inmobiliario sin tener que comprar nosotros mismos una propiedad: si entramos como inversores en una sociedad de inversión inmobiliaria pondremos nuestro dinero a disposición de un fondo de inversión que se encargará de la compra venta de propiedades, de los alquileres si los hubiera y de gestionar sus activos. Además de la facilidad en la operativa se añaden otras ventajas fiscales y simplificación de todo lo relacionado con los impuestos, ya que no tendremos que hacernos cargo de los impuestos derivados de todas estas operaciones como pueden ser el impuesto de sucesiones, el impuesto de transmisión patrimonial y el impuesto de plusvalía municipal: será la sociedad inversora quién se encargue de ello. Además, todas las operaciones estarán gestionadas por un equipo de expertos en el sector inmobiliario; nosotros recibiremos el porcentaje de beneficio en base al capital que hayamos aportado.

Rentabilidad de las inversiones inmobiliarias

La rentabilidad del mercado inmobiliario en España se encuentra en el 6 % anual según los datos del año 2018, corrigiendo los desajustes causados por el IPC. Aunque puede parecer poco respecto a inversiones más rentables se trata de una de las formas de inversión más estables si tenemos en cuenta el riesgo que implica: es por esa razón que muchos españoles ven (y con motivos) en el ladrillo el único activo que con seguridad puede proporcionar un retorno del dinero invertido.
Además se puede obtener una rentabilidad fija anual algo superior a ese 6% si se gestiona la cartera de forma correcta (dejando que lo haga un experto a través de sociedades de inversión por ejemplo) o si encontramos bienes a bajo precio (procedentes de embargos, subastas o procedentes de vendedores con necesidades urgentes de capital). La clave de un buen rendimiento de cualquier inversión inmobiliaria no es obtener un buen precio de venta sino un buen precio de compra del inmueble.

Tipos de inversiones inmobiliarias

Los inmuebles y bienes raíces en los que podemos invertir son de varios tipos y naturaleza y podemos adquirir desde viviendas (como pueden ser casas, pisos, apartamentos, chalets y segundas residencias…) hasta edificios comerciales e industriales (como pueden ser oficinas, locales comerciales, naves, garajes…).
Vamos a repasar los tipos de inversiones inmobiliarias que podemos llevar a cabo.

Viviendas

La inversión en vivienda ofrece una rentabilidad mínima en operaciones de compra-venta según el mercado que ronda el 6-10%, aunque depende mucho de la zona y del tipo de vivienda que se trate. Por ejemplo, en el caso de segundas residencias y viviendas en zonas vacacionales ese rendimiento puede ser aún mayor. Un porfolio ideal de inversión en inmuebles de tipo residencial sería el que combinase ambos tipos de propiedades para diversificar riesgo y beneficio.

Oficinas

Las oficinas, tanto a nivel individual como en el caso de edificios enteros, son una de las inversiones inmobiliarias más rentables que existen.
Las razones son varias:

• Las oficinas tienen fácil salida en el mercado al ofrecer una rotación de uso mucho más elevada que en el caso de las viviendas
• Las empresas tienen mucha más liquidez que los propietarios de viviendas a nivel individual
• Las oficinas ofrecen buen rendimiento tanto en el caso de operaciones de compraventa como en el de operaciones de alquiler

Las cuatro provincias españolas más importantes a nivel económico y demográfico (Madrid, Barcelona, Valencia y Baleares) aunque son las más desarrolladas no son las que ofrecen el mayor rendimiento para este tipo de inversión, sino que se trata de las provincias de Sevilla, Zaragoza y Málaga las que ofrecen una mayor rentabilidad en el mercado inmobiliario de las oficinas.

Locales comerciales

Los locales comerciales ofrecen rendimientos similares a las oficinas e incluso mayores, aunque están mucho más sujetos a la localización geográfica, tanto por provincia como por zona urbana. De igual modo a las oficinas, los locales comerciales tienen muy buena salida en el mercado al ofrecer una rotación elevada y pueden mejorar su atractivo y su valor de venta (y por tanto el rendimiento de la inversión) a través de la reforma. Además se puede invertir en locales bien para operaciones de compraventa como para alquiler.

Terrenos

Los terrenos ofrecen un precio por metro cuadrado mucho más reducido respecto a edificios y construcciones finalizadas, además de ofrecer la gran ventaja de poder usarse para diferentes fines a la vez. Aunque la salida más habitual para la compra de un terreno es la reventa a una empresa de construcción o promotora también se puede destinar la compra de un terreno a la construcción, el alquiler o la reventa mediante parcelamiento. No obstante, los terrenos solo ofrecen rendimiento si se encuentran en zonas que ofrecen altas plusvalías dada su ubicación, por ejemplo en áreas donde el crecimiento económico y desarrollo urbanístico está en auge. Para terrenos ubicados en zonas que no reúnan las condiciones anteriores deberemos esperar mucho más tiempo para sacar rendimiento a nuestra inversión. A favor de la inversión en terrenos podemos decir que son la inversión inmobiliaria más económica, ya que un terreno no requiere inversión en gastos de mantenimiento y se trata de una propiedad que rara vez pierde valor.

Parkings y garajes

Las normativas anticontaminación y de restricción del tráfico que se están implementando en todas las ciudades europeas hace que disponer de espacios de estacionamiento de vehículos en estas áreas limitadas al tráfico o en zonas adyacentes sea una más que provechosa inversión. Los garajes y plazas de parking tienen buena salida como inversión destinada al alquiler en la mayoría de grandes ciudades, aunque existe el riesgo de que pierdan valor con el tiempo en el caso de tratarse de plazas individuales por el hecho de que el parque automovilístico en la mayoría de países desarrollados se reducirá: los ciudadanos, presionados por unas mayores restricciones a la circulación de vehículos probablemente pasarán a desplazarse utilizando medios de transporte alternativos como la bicicleta o el transporte público. Viendo este escenario de transformación y cambio de hábitos de desplazamiento en áreas urbanas, en el caso de invertir en garajes y parkings sería conveniente hacerlo en inversiones por lotes, ya que puedes obtener un precio unitario más bajo que comprando a nivel individual. Para terminar, otra gran ventaja de los parkings y estacionamientos es que no requieren ningún tipo de inversión en mantenimiento.

Inmuebles de tipo industrial

Las inversiones inmobiliarias de tipo industrial engloban todas aquellas propiedades que pueden ser usadas como almacenes, espacios de trabajo o espacios de almacenamiento. El ejemplo más claro de inversión inmobiliaria industrial es la compraventa o alquiler de naves industriales, que pueden ser usadas para múltiples actividades. Un tipo de inversión en espacios industriales que se destinan al almacenamiento es el mercado del alquiler de trasteros, que se trata simplemente de la compra de espacios industriales o naves industriales que se dividen en pequeñas unidades de almacenamiento que se alquilan de forma individual a particulares. Como vemos, la gran ventaja de las inversiones inmobiliarias de tipo industrial es que pueden ser destinadas a multitud de proyectos distintos dependiendo de la zona en la que se encuentren: estacionamiento de vehículos, alquiler para el desarrollo de la actividad empresarial y de procesos productivos, espacios de lavado de coches, espacios para la organización de eventos.

Fondos de inversión inmobiliarios

Si no queremos entrar a invertir en el sector inmobiliario a nivel individual mediante la compraventa de propiedades nosotros mismos, podemos recurrir a las sociedades de inversión inmobiliaria. Invertir en inmuebles a través de una sociedad de inversión inmobiliaria tiene ciertas ventajas fiscales, como hemos visto en apartados anteriores. Además, nos aseguramos que es un equipo de expertos inmobiliarios quién está gestionando la cartera de activos, garantizando un mayor rendimiento de las inversiones. Si la sociedad en la que invertimos gestiona también operaciones de alquiler tributaremos esos beneficios a través de rendimientos del capital y no a través de IRPF, lo que significa una reducción considerable en el tipo máximo de ese impuesto: como persona física no tienes deducciones por los rendimientos de un inmueble alquilado, además que dependiendo de tu nivel de ingresos el tipo máximo seguramente será superior al 20% que pagarás por tributar esas operaciones como rendimientos del capital. En el caso de querer transmitir la inversión a nuestros herederos nos ahorraremos todos los costes derivados de la gestión de la herencia y el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, ya que no se trata de dejar en herencia un inmueble en sí, sino que simplemente deberemos vender a los herederos nuestra participación en la sociedad de inversión inmobiliaria a la que pertenezcamos.

Estrategias para rentabilizar mejor la inversión inmobiliaria

Una gestión óptima de nuestras inversiones inmobiliarias va mucho más allá de prestar atención al margen de compraventa, aunque este siga siendo un factor muy importante. Podemos mejorar el margen de beneficio y reducir el riesgo gestionando activos diversificados o mejorando el valor de nuestros inmuebles después de adquirirlos.

Reforma previa a la venta

Una forma que tenemos de aumentar el rendimiento de nuestras inversiones es mediante la reforma previa a la reventa de los inmuebles. Los proyectos de reforma permiten no tener que esperar tanto tiempo (esperar de forma natural a que el inmueble se revalorice) para poder poner la propiedad la venta, a la vez que posibilita aumentar su valor por la mejora tanto de la accesibilidad, como del atractivo y de la eficiencia energética.

Diversificación de la inversión inmobiliaria: el uso mixto

Una inversión inmobiliaria mixta es aquella que incluye varias de las propiedades que hemos visto anteriormente en un solo proyecto. Un ejemplo muy claro de este tipo de operaciones sería invertir en un edificio que tenga tanto viviendas destinadas a uso residencial como locales comerciales en las plantas bajas y a pie de calle, además de plazas de parking o espacios destinados a unidades almacenamiento (trasteros). Estos varios tipos de activos inmobiliarios se retroalimentan así entre ellos y además esto nos permite diversificar el riesgo, ya que podemos destinar varios proyectos al alquiler y otros a la venta, dependiendo del margen que podamos obtener en cada tipo de operación.

Mejorar el rendimiento de la inversión inmobiliaria

La clave para obtener rendimiento en cualquier operación inmobiliaria no se trata de vender caro ya que eso siempre será difícil. Debemos intentar acceder a inversiones que se encuentren por debajo del precio de mercado, por ejemplo adquiriendo o invirtiendo en inmuebles procedentes de embargos, subastas o comprando a particulares y empresas con necesidades urgentes de capital. En estos casos podemos obtener propiedades inmobiliarias por un precio de adquisición considerablemente menor respecto al precio de mercado. La clave del rendimiento de cualquier inversión inmobiliaria está en el precio de compra.