¿Qué es el capital inmobiliario?
Cuando hablamos de capital inmobiliario nos referimos al conjunto de propiedades que posee un individuo. No existe ninguna regla sobre qué tipo de inmueble debe ser, puede ser una casa en la montaña, un apartamento en una ciudad, un terreno, un local comercial, incluso una plaza de garaje. Si una determinada persona posee una casa y un apartamento, por ejemplo, el conjunto de ambas propiedades constituiría su capital inmobiliario.
¿Qué tipos de propiedades forman parte del capital inmobiliario?
Los activos inmobiliarios se dividen en dos tipos principales: comerciales y residenciales. A continuación vamos a ver una definición detallada de ambas categorías.
Activos inmobiliarios residenciales
La propiedad residencial es un inmueble para vivir. Incluye casas unifamiliares, casas adosadas, condominios y casas de vacaciones. Las propiedades inmobiliarias residenciales se consideran una inversión si el activo no está ocupado por el propietario y se posee para obtener un beneficio financiero, ya sea mediante el alquiler o la revalorización.
Hay una gran variedad de tipos de propiedades que se incluyen en el tipo de propiedad inmobiliaria residencial, como pueden ser:
- Viviendas unifamiliares. Diseñadas como vivienda para una sola familia, este tipo de propiedad no comparte paredes con las residencias vecinas ni zonas comunes. Sin embargo, la propiedad puede formar parte de una asociación de propietarios, que proporciona acceso a servicios comunitarios como piscina, pistas de tenis y casa club, etc…
- Cooperativas. También conocidas como cooperativas de viviendas, las cooperativas no se consideran bienes inmuebles porque los propietarios están comprando técnicamente acciones de una corporación que posee el edificio. En lugar de una hipoteca, los particulares piden un préstamo de acciones. A continuación, reciben un contrato de arrendamiento que les da derecho a ocupar una unidad concreta de la cooperativa. Al igual que los condominios, las cooperativas suelen tener cuotas de mantenimiento.
- Condominios. A diferencia de las cooperativas, las unidades de los condominios son de propiedad individual, pero tienen acceso compartido a las áreas comunes que son propiedad de todos los residentes del complejo. Las cuotas de la asociación se aplican para mantener, mejorar y arreglar las zonas comunes. Algunos ejemplos de servicios compartidos son la piscina (o las piscinas, según el tamaño del complejo), las pistas de tenis y las salas de juegos.
- Casas adosadas. Una casa adosada es otra propiedad residencial unifamiliar. Las casas adosadas suelen compartir paredes con las residencias vecinas, pero a diferencia de los condominios, no hay una unidad por encima o por debajo. Este tipo de propiedad residencial suele tener espacio exterior, pero también tiene acceso a las zonas comunes.
- Propiedades multifamiliares. Las propiedades multifamiliares, como los dúplex, son edificios con múltiples unidades de vivienda. Las estructuras multifamiliares pueden ser desde apartamentos hasta casas adosadas. Sin embargo, si la propiedad tiene más de cuatro unidades, entonces se clasifica como propiedad comercial.
- Casas de vacaciones. También conocidas como segundas residencias, las casas de vacaciones son residencias que suelen utilizarse como alojamiento de temporada, como una casa en la playa o una cabaña para esquiar. Estas residencias pueden ser una casa unifamiliar, un condominio o una casa adosada, y pueden alquilarse cuando el propietario no las utiliza. Hay que tener en cuenta que la financiación suele ser más cara que la de una residencia unifamiliar principal.
Activos inmobiliarios comerciales
Los activos inmobiliarios comerciales, incluyen cualquier propiedad que genere ingresos. Veamos los diferentes tipos de bienes inmuebles comerciales.
- Comercios. Los espacios comerciales pueden ir desde centros comerciales que ofrecen una parte de su superficie o pueden ser edificios independientes, como un restaurante o una gasolinera. Además, hay centros comerciales que albergan grandes almacenes. Normalmente, los centros comerciales con varias tiendas son un mejor reclamo para los inversores, ya que albergan a muchos inquilinos.
- Oficinas. Las propiedades comerciales de oficinas abarcan toda la gama, desde propiedades de un solo inquilino hasta edificios profesionales de varios inquilinos e incluso rascacielos. Los espacios de oficina pueden existir en ciudades, en los suburbios o incluso en zonas más rurales.
- Almacenamiento. Las instalaciones de almacenamiento son un tipo de propiedad comercial que alquila espacio a los inquilinos, ya sea por mes o a largo plazo. Los espacios pueden variar en tamaño, desde taquillas hasta habitaciones, contenedores e incluso espacio exterior para el almacenamiento de barcos o vehículos recreativos.
- Hoteles. Los hoteles ofrecen un escenario único en la clase de propiedad comercial, ya que son capaces de ajustar las tarifas de las habitaciones para satisfacer las demandas del mercado. Hay varias formas de participar en este tipo de propiedad comercial, como mediante la compra directa o la compra de participaciones.
- Terrenos. Las inversiones en terrenos suelen ser de dos categorías: terrenos vírgenes o terrenos baldíos. Los terrenos verdes no se han desarrollado previamente. Los terrenos baldíos se han desarrollado previamente y suelen requerir una limpieza antes de poder ser utilizados.
- Fabricación. Los centros de fabricación son los lugares donde se producen y ensamblan los productos. Los inmuebles comerciales de fabricación pesada suelen abarcar desde miles hasta incluso cientos de miles de metros cuadrados para albergar equipos pesados y líneas de producción. Algunos ejemplos son las fábricas de automóviles, las instalaciones de construcción naval o incluso las empresas farmacéuticas.
- Almacenamiento y distribución. Los centros de almacenamiento y distribución son los lugares donde se almacenan los productos fabricados en las propiedades industriales y se envían al usuario final. Dependiendo del tipo de productos que se almacenen, el tamaño de este tipo de propiedad comercial puede tener un gran rango de metros cuadrados y tener requisitos específicos.
¿Qué son los rendimientos del capital inmobiliario?
Ahora que hemos visto los diferentes tipos de propiedad que lo componen, vamos a ver qué son los rendimientos del capital inmobiliario. Cuando ponemos nuestros activos inmobiliarios a generar valor en el mercado vía arrendamiento u otro tipo de explotación comercial, al conjunto de los ingresos generados se denominarán rendimientos sobre el capital inmobiliario.
Sin embargo no es tan sencillo, debemos de hacer un seguimiento contable exhaustivo de todos los ingresos y de los gastos, ya que deberemos presentarlo a las autoridades tributarias con su consiguiente desglose. Esto quiere decir que, por muchos ingresos que generemos con nuestras propiedades, hay que tener en cuenta también los gastos que éstas nos ocasionen. De no hacerlo así, la Agencia Tributaria no lo tendrá en cuenta dentro de nuestra base imponible en el IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas).